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相続税対策

相続税の申告の場合、不動産の評価は時価による評価となっていますが、実際には相続税路線価を基礎として評価することが一般的です。
一般的に路線価格は、実勢価格よりも低く路線価格を採用して納税するほうが有利ですが、不動産は規模、形状、地勢等など個別性が高く、案件によっては、路線価格を採用するよりも不動産鑑定評価によるほうが節税になる場合もあります。

以下のようなケースの場合、鑑定評価のほうが路線価より低くなる場合があります。
すでに相続税を納めてしまった場合でも納めすぎた相続税が高かった場合、鑑定評価の内容によっては納付後5年以内であれば還付を受けられる場合もあります。
このような場合も是非、不動産鑑定評価もご活用ください

相続税が安くなる場合

無道路地
無道路(土地が道路に接していない)、また路地状の土地
無道路の土地の場合、建築基準法の道路に2m以上接していなければ、建物の建築ができません。
したがって、土地の価値は、建築可能な土地と比べて、相当低くなります。
また、道路はあるものの、建築基準法の道路ではない場合も、建物の建築ができません。
さらに、建築基準法の道路であっても、2m以上接していない場合も同様です。
このような場合は、不動産鑑定評価額は、路線価格と比べて相当低くなる場合があります。
崖地などを含んだ土地
その土地に崖地を含んでいる場合、路線価格の評価でも、それなりの減価率が示されていますが、鑑定評価の場合、その土地の市場性を調査て、実勢に基づいて評価するため、その不動産鑑定評価額は相当低くなり場合もあります。
底地(借地権のある土地)、または借地権
借地権の付着した土地の所有権は、流動性が低く、借地人から支払われる地代を中心とする地代徴収権を基礎として構成されることから、鑑定評価額の方が路線価格における借地権割合から算出した価格よりも低くなる場合があります。
また、同様に借地権の場合も、その契約内容によっては、低くなる場合があります。
周囲に危険施設、嫌悪施設がある場合
周囲に大規模な変電所、高圧線、墓地など危険施設や嫌悪施設がある場合には、不動産市場において、すぐに買手が見込まれないような土地の場合、鑑定評価額の方が路線価格よりも低くなるケースがあります。
別荘
人気の高い地域は別ですが、別荘ブームの頃購入した物件で、今ではほとんど無名の別荘地域となっている場合、鑑定評価額の方が低くなるケースもあります。