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不動産売買における鑑定

不動産の売買は、売り手と買い手との合意で成立します。
適正価格を表示した鑑定評価書は相手との交渉を有利に運ぶための根拠となります。
不動産の売買をお考えの場合は、事前に鑑定評価を受けられることをお勧めします。

また、以下の場合は適正な価格で取引したことを証明する鑑定評価書が税務調査の時に役立ちます。

売買の際に鑑定評価書があったほうが良い場合

同族間取引
同族会社と役員間での不動産売買の場合、恣意的になりやすく、税務上の調査が入りケースが多くあります。
会社が役員から不動産を買う場合、会社から役員が不動産を買う場合があります。
いずれの場合も時価よりも安く売買した場合、役員側はみなし譲渡の規定によって受け取り金額に関わらず時価で譲渡したものとみなされ、所得税が課税されます。
会社側は適正な時価との差額について法人の所得金額の計算上、益金の額に算入されます。
役員から時価よりも高く買った場合でも、時価との差額は役員賞与となり給与所得が課税されます。
このような場合、公示価格や相続税の路線価格を基準として取引するケースも良く見られますが、これらの価格は実勢価格を反映しているとは限らず、税務署から否認される可能性があります。
このような時は不動産鑑定評価がお役に立ちます。
不動産鑑定評価額で売買すれば、税務調査で否認されることはまずありません。
万が一、税務署の調査が入ってから鑑定評価をすると、恣意的と見られ否認されるケースもあります。
また、過去の評価となり報酬額が割高になってしまいます。
不動産鑑定報酬を惜しんで後でそれ以上課税されるようなことがないよう、事前に不動産鑑定評価を取っておくことが賢明です。 
現物出資
現物出資とは、株式を取得(資本金を出資)する場合に現金で出資するのではなく「モノ」で出資することです。
「モノ」で出資する場合には、貸借対照表に資産として計上できる「財産」となるような「モノ」を出資することになります。
例えば、パソコン、車両、不動産、有価証券などが挙げられます。
株式会社の設立に際し現物出資できるのは、発起人に限られます。
しかし、現物出資された財産が過大評価されたなら、その評価額に相当する現実の資本が会社に確保されたことになりません。
また、出資者による制度を悪用されることもあり得ることから株主など債権者保護の観点から、以下のような規制が設けられています。
「現物出資を行う場合、取得する株式の価値に見合う出資であることを確認するために、裁判所の選任する検査役の調査を受けなければならない」とされています。
次の場合は裁判所が選任する検査役の検査は必要ありません。
1.出資したモノが500万円以下または資本金の5分の1以下の場合
2.市場価格のある有価証券を市場価格を超えない価格で出資する場合
3.公認会計士、不動産鑑定士、弁護士といった専門家に財産の価格を適正に評価してもらった場合
この中で、3の不動産を出資した場合には、その不動産の価値を適正に判定できる不動産鑑定士の評価証明が必要となります。
つまり不動産鑑定評価書が必要であるということです。
債権者保護の観点からも現物出資の際には、不動産鑑定評価をご活用下さい。
尚、法人に現物出資した場合も資産の譲渡になり、所得税の課税対象とされます。
譲渡収入金額は出資した不動産の時価ではなく、現物出資により取得した株式や出資持分の時価となります。
ただし、その価額が出資した不動産の時価の2分の1未満の場合は、出資した不動産の時価が収入金額とみなされます。