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借地権・底地・定期借地権の評価

土地や建物を借りたり貸したりする場合の、貸主、借主の権利等が定められた法律のことを「借地借家法」といいます。
平成4年、借地法、借家法、旧法を廃止・統合することにより施行されました。

改正された大きな理由は、旧借地・借家法はあまりにも借地人、借家人を保護する立場を採っていたため、特に正当事由制度によって過度に借り手が守られていました。
この新借地法の大きな改正点は、貸し手を保護する定期借地権制度が盛り込まれた点にあります。

ここでご説明する旧法の借地権、底地の評価ですが、地主が借地権を買取る場合、借地権と建物の鑑定評価がお役に立ちます。

旧法の借地権・底地鑑定評価

借地人が、土地の所有権、つまり底地を買取る場合には、底地の鑑定評価が参考になります。
さらに、借地人が借地権を第三者に譲渡する場合や名義書換料、または更新料などもお気軽にご相談下さい。

定期借地権

定期借地権は、一定の期間だけ土地を貸して更新をしない、貸した土地が必ず戻ってくるという制度です。
この新法施行以前の土地・家屋に関しては、旧法が適用されます。 

定期借地権とは、契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する義務のある土地賃貸借契約で、契約期間の延長がなく、立退料の請求もありません。

借地借家法では次の3つの種類が規定されています。
1.契約期間が50年以上の「一般定期借地権」
2.同10年以上50年以下の「事業用定期借地権」
3.同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた「建物譲渡特約つき定期借地権」
新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多いようです。

この定期借地権の地代は、旧借地法の借地権の地代と比べて高く設定している場合があります。
借地期間が満了するまで残存期間によって異なりますが、定期借地権の権利価格が評価の対象となります。