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不動産鑑定FAQ

不動産鑑定についてよくあるご質問をまとめました。
下記にないご質問は、直接お問合せください。

対象地域について

Q:対応できる都道府県はどこまでですか?
神奈川県、東京都が主ですが、ご依頼があれば全国対応できます。
実際、金融機関の依頼で全国的に評価したこともあります。
遠隔地の場合は交通費・日当などの費用がかかりますので、地元の不動産鑑定業者に依頼したほうが報酬額が割安になる場合もあります。
Q:得意な地域はありますか?
横浜で開業して2017年で30年になり、基本的には横浜市の案件を多く扱っております。
横浜市、川崎市のほかに湘南地区が得意としている地区です。

調査・鑑定について

Q:現地調査の際に立ち会いは必要ですか?
山林、境界が不明確な場合は、立会いをお願いすることもあります。
宅地で不動産の特定ができる場合は、必ずしも立会い必要ありません。
Q:建物の中に中には入れないのですが、評価は可能でしょうか?
基本的に建物の評価の場合、建物内部に立ち入り調査しますが、何らかの事情で立ち入りが困難な場合は、外部観察によって評価することもできます。

不動産評価額について

Q:希望する評価額を出してもらえますか?
不動産鑑定評価書は公正で中立な価格が求められます。
時には、依頼人に不利な評価である場合もあります。
依頼人の求めに応じて不適切な評価額をだすようなことがあれば、鑑定士もその責任を追及され、
懲戒請求・措置要求を受ける可能性があります。
(参考:「依頼者プレッシャー通報制度[PDF:227KB]」 / 出典:社団法人日本不動産鑑定協会)
従ってお話を伺ってご希望に添えない場合はお断りする場合があります。
Q:希望した評価にならない場合、評価は必要ないのですが?
ご依頼される前に十分お打ち合わせをさせていただきます。
机上である程度の目処がつきますので、その時点で希望通りの価格がではない場合はお断りいただいてかまいません。
ただし、正式に依頼をされ調査・評価に着手後のキャンセルができませんのでご注意下さい。
この場合は進捗状況に応じた実費にてご請求となります。
Q:不動産鑑定評価書と不動産調査報告書の違いはなんですか?
『不動産鑑定評価書』は不動産鑑定評価基準に則り不動産鑑定士が多数の資料を収集してそれを分析し、鑑定評価の手法を適用して、あらゆる角度から批判・吟味を加えて評価したものであり、説得力の高いものです。
裁判所や税務署など対外資料として提出する場合は『不動産鑑定評価書』が必要となります。

『不動産調査報告書』は安価ですが、調査項目も最小限に抑え価格調査したものです。
金融機関では担保評価として、相続では争いのない場合の遺産分割など、内部資料として活用するのであれば、『不動産調査報告書』で十分かと思います。
Q:相続税における不動産の評価は路線価格で計算した方が、不動産価格は低くなるのではないですか?
路線価格は目安として公示価格の80%程度になっています。整形地などその地域の標準的な土地であれば、路線価格を採用したほうが節税になります。
しかし、不動産は個別性が高く規模の大きな土地、崖地を含んだ土地など不動産鑑定評価によって、路線価格よりも節税になる場合もあります。
このようなケースの際は、税理士さんにもご相談された上で鑑定評価を行います。また、依頼されている税理士さんともお打ち合わせさせていただきます。
Q:不動産鑑定士によって評価は違いますか?
基本的に不動産の価格の専門家であるので、市場性のある不動産であれば価格が大きく変わることはありません。
しかし、需要の旺盛な商業地など希少性の高い土地、逆に需要が極端に低い土地などは不動産鑑定士によって多少の相違がでてくることも否めません。
Q:土地と建物がありますが、評価は土地だけでいいのですが、評価できますか?
はい、建付地といって、土地と建物がある状態を所与として、土地だけの評価をすることは可能です。
また、建物だけを評価することも可能です。
Q:長年借りていた土地ですが、地主から立ち退きを求められています。この場合の立ち退き料は評価できますか?
可能です。
その土地賃貸借契約の内容にもよりますが、旧借地法の適用を受けるのであれば、借地権として評価します。
新法の場合でも、残存期間が残ってる場合、途中で解約することとなり、その権利価格の評価が可能です。

報酬・期間・鑑定書のお渡しについて

Q:報酬が高いような気がしますが?
不動産鑑定士は、不動産の価格に関する専門家であり、国家資格です。
評価は誰にも偏らない中立で公正な鑑定評価であり、全責任はその不動産鑑定士が負うことになります。
必要があれば、依頼人だけではなく、相手方に不動産鑑定評価書の説明にも参ります。
また、裁判所に提出された場合、証人尋問にも応じることもあります。
報酬額は事前にお見積り書を出させていただき、十分ご納得してからご依頼していただきます。
このようなことを是非ご理解下さい。
Q:依頼してからどのくらいの期間でできますか?
基本的には10日~14日程度ですが、不動産の内容や時期によっても変わってくる場合があります。
具体的な期間は、ご依頼時に明確にさせていただきます。
Q:鑑定書の受け渡し方法は?
通常、直接お会いして鑑定内容のご説明を行ってお渡ししております。
遠隔地などの場合、郵送でも可能ですのでご相談ください。
Q:途中でキャンセルした場合のキャンセル料はいくらですか?
ご依頼の後キャンセルした場合、進捗状況によりキャンセルできるかどうかが決まります。
現地調査するなど不動産鑑定評価の作業にとりかかる前であればキャンセル料はかかりません。
それ以降は、作業に応じた実費相当額をご請求させていただきます。
Q:お支払い方法はどのようになりますか?
納品後、弊社の口座に銀行振込みでお願いしています。
現金でのお支払いの場合は領収証を発行しております。